Nguyễn Đinh Anh

Có những thay đổi trong nghề kiến trúc ban đầu trông giống như một thủ tục hành chính. Một văn bản mới, một yêu cầu hồ sơ mới, một loại file phải nộp thêm. Người làm nghề đọc qua rồi nghĩ: lại thêm việc, lại thêm chi phí, lại thêm một lớp kiểm tra.

Nhưng đôi khi, chính những yêu cầu tưởng như khô khan đó lại báo hiệu một dịch chuyển sâu hơn. Việc BIM bước vào lộ trình bắt buộc đối với một số nhóm công trình cấp II trở lên ở Việt Nam không chỉ là chuyện “có mô hình 3D để nộp”. Nếu nhìn kỹ, nó là dấu hiệu cho thấy ngành xây dựng đang bị kéo từ thời đại hồ sơ tĩnh sang thời đại dữ liệu công trình có cấu trúc.

Và khi công trình bắt đầu có dữ liệu có cấu trúc, câu chuyện không còn dừng ở từng dự án riêng lẻ. Nó mở ra một câu hỏi lớn hơn cho đô thị Việt Nam: nếu mỗi công trình quan trọng đều có một lớp dữ liệu đủ sạch, đủ cập nhật, đủ liên thông, liệu thành phố có thể tiến dần tới một “bản sao số” — một urban digital twin — để quản lý, mô phỏng và ra quyết định tốt hơn không?

Câu hỏi này nghe có vẻ xa. Nhưng thật ra nó bắt đầu từ một việc rất gần: một tệp BIM có đáng tin hay không.

Đừng đọc BIM bắt buộc như một dòng thủ tục

Theo Quyết định 258/QĐ-TTg ngày 17/3/2023 của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam đã phê duyệt lộ trình áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng. Đây là điểm pháp lý quan trọng nhất cần bám khi nói về câu chuyện BIM cấp II.

Lộ trình này nêu rõ: từ năm 2025, BIM bắt buộc áp dụng đối với các công trình cấp II trở lên thuộc các dự án đầu tư xây dựng mới sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và đầu tư theo phương thức đối tác công tư, khi bắt đầu thực hiện các công việc chuẩn bị dự án. Với các dự án sử dụng vốn khác, lộ trình quy định công trình cấp I, cấp đặc biệt từ năm 2024; từ năm 2026 bổ sung thêm công trình cấp II.

Điểm cần nói thật rõ: không nên diễn giải đơn giản thành “mọi công trình cấp II đều bắt buộc BIM từ 2026”. Cách nói đó dễ gây hiểu nhầm. Câu chuyện phụ thuộc vào nguồn vốn, loại dự án, cấp công trình, thời điểm bắt đầu chuẩn bị dự án và đối tượng áp dụng theo lộ trình. Với bài viết này, phần nghĩa vụ BIM cấp II được hiểu trong phạm vi và cách diễn đạt của Quyết định 258/QĐ-TTg, không thay thế việc kiểm tra toàn văn văn bản và hồ sơ pháp lý cụ thể của từng dự án.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 19/6/2026 và có hiệu lực từ 01/7/2026, tiếp tục nằm trong bối cảnh khung pháp lý mới về quản lý hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, khi nói riêng về lộ trình bắt buộc BIM cấp II, điểm neo chính vẫn là Quyết định 258/QĐ-TTg. Cẩn trọng chỗ này là cần thiết, vì một bài viết nghiêm túc về nghề không nên lấy cảm giác “pháp luật mới” để kéo quá xa điều văn bản thật sự nói.

Điều đáng chú ý không phải là ngành xây dựng phải nộp thêm một file. Điều đáng chú ý là hồ sơ pháp lý bắt đầu yêu cầu dữ liệu công trình phải có cấu trúc hơn, có khả năng đọc, kiểm tra, cập nhật và đi tiếp sang vận hành.

Tệp BIM trong hồ sơ pháp lý: nhỏ trên giấy, lớn trong cách nghĩ

Quyết định 258/QĐ-TTg nêu rằng, với các dự án, công trình xây dựng bắt buộc áp dụng BIM, tệp tin BIM là một thành phần trong hồ sơ thiết kế xây dựng và hồ sơ hoàn thành công trình. Chủ đầu tư hoặc đơn vị chuẩn bị đầu tư có trách nhiệm cung cấp tệp tin BIM cùng các loại hồ sơ khác khi thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, xin cấp phép xây dựng và nghiệm thu công trình.

Đây là một thay đổi không nhỏ. Trước đây, rất nhiều hồ sơ xây dựng vận hành theo logic bản vẽ, bảng biểu, thuyết minh và file PDF. Những thứ đó cần thiết, nhưng phần lớn vẫn là thông tin rời rạc. Khi muốn kiểm tra xung đột, truy vết thay đổi, liên kết khối lượng với cấu kiện, hoặc đưa dữ liệu sang giai đoạn vận hành, người ta thường phải đọc lại, nhập lại, đo lại, hoặc chấp nhận mất mát thông tin giữa các giai đoạn.

BIM khác ở chỗ nó không chỉ mô tả công trình bằng hình học. Nó gắn hình học với thông tin: tường, sàn, cột, cửa, hệ thống kỹ thuật, vật liệu, kích thước, chủng loại, thông số, khối lượng, quan hệ không gian. Một mô hình BIM tốt không phải là một mô hình đẹp để quay video. Nó là một cấu trúc dữ liệu có thể kiểm tra, trích xuất và dùng lại.

Quyết định 258/QĐ-TTg cũng đặt ra yêu cầu tối thiểu cho tệp BIM: thể hiện kiến trúc công trình, kích thước chủ yếu, hình dạng không gian ba chiều của các kết cấu chính, các hệ thống đường ống điều hòa, thông gió, cấp thoát nước; đồng thời bản vẽ và khối lượng chủ yếu phải trích xuất được từ tệp BIM. Những yêu cầu này cho thấy BIM không chỉ là lớp hình ảnh phụ trợ, mà đang được đặt vào vị trí có giá trị kiểm chứng trong hồ sơ.

Với kiến trúc sư, đây là điểm phải suy nghĩ nghiêm túc. Nếu mô hình trở thành một phần của hồ sơ, trách nhiệm thiết kế không thể chỉ dừng ở việc bản vẽ nhìn đúng. Dữ liệu mô hình cũng phải đúng đến mức có thể được các bên khác dùng tiếp: kỹ sư, nhà thầu, chủ đầu tư, cơ quan thẩm định, đơn vị vận hành. Khi đó, chất lượng nghề nghiệp không còn nằm riêng ở bản vẽ phát hành, mà nằm ở độ tin cậy của hệ thông tin mà văn phòng tạo ra.

Vì sao BIM là nền móng tự nhiên của Digital Twin đô thị?

Digital Twin đô thị — bản sao số của đô thị — thường được nói bằng ngôn ngữ rất hấp dẫn: thành phố thông minh, dữ liệu thời gian thực, mô phỏng giao thông, năng lượng, ngập, môi trường, vận hành hạ tầng. Nhưng nếu tách lớp hào nhoáng ra, một câu hỏi rất thực tế xuất hiện: thành phố lấy dữ liệu ở đâu để làm bản sao số?

Một digital twin đô thị không thể chỉ là mô hình 3D của vài khối nhà. Nó cần nhiều lớp dữ liệu: công trình, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, địa hình, quy hoạch, dân cư, năng lượng, môi trường, cảm biến, bảo trì, quyền sở hữu, trạng thái sử dụng. Trong đó, BIM là một nguồn dữ liệu cực kỳ quan trọng ở cấp công trình, còn GIS là nền tảng quan trọng ở cấp không gian đô thị. Khi hai lớp này được kết nối với dữ liệu vận hành, đô thị mới có cơ hội bước từ bản đồ tĩnh sang hệ thống có thể mô phỏng và ra quyết định.

Chính vì vậy, BIM bắt buộc không nên được nhìn như một đích đến. Nó giống một lớp nền. Nếu từng công trình cấp lớn hơn bắt đầu có dữ liệu BIM đủ chuẩn, nhà quản lý đô thị trong tương lai có thể có một nguồn dữ liệu tốt hơn để hiểu thành phố: công trình nào có hệ thống kỹ thuật gì, khối lượng xây dựng ra sao, chức năng sử dụng thế nào, khả năng vận hành và bảo trì ở đâu, mối quan hệ với hạ tầng xung quanh thế nào.

Ở cấp độ đô thị, điều này có ý nghĩa rất lớn. Khi cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế, nghiệm thu, quản lý vận hành, cải tạo, phòng cháy chữa cháy, giao thông, thoát nước, năng lượng và môi trường đều cần dữ liệu, một mô hình công trình không thể tiếp tục bị xem là sản phẩm phụ. Nó là một mắt xích trong chuỗi thông tin của thành phố.

World Economic Forum khi nói về digital twin cities cũng nhấn mạnh rằng bản sao số đô thị không chỉ phục vụ hình dung không gian, mà có thể hỗ trợ quy hoạch, quản lý, mô phỏng và phối hợp giữa nhiều hệ thống. Bộ Xây dựng trong các thảo luận về chuyển đổi số xây dựng và đô thị thông minh cũng nhắc đến việc kết nối BIM, GIS, AI, Big Data, IoT và dữ liệu vận hành như các lớp quan trọng của hạ tầng đô thị thông minh. Những điều này cho thấy câu chuyện không còn nằm ở một phần mềm BIM riêng lẻ, mà ở năng lực quản trị dữ liệu của toàn ngành.

Nếu BIM chỉ để đối phó, Digital Twin sẽ chỉ là mô hình đẹp

Ở đây có một rủi ro rất lớn: chúng ta làm BIM để nộp, rồi gọi đó là chuyển đổi số.

Nếu BIM được làm muộn, làm tách khỏi thiết kế thật, dựng lại từ bản vẽ 2D chỉ để đủ hồ sơ, thiếu kiểm tra, thiếu cập nhật, thiếu metadata, thiếu trách nhiệm bàn giao dữ liệu, thì nó sẽ trở thành một lớp thủ tục mới. Trên giấy, dự án có BIM. Trong thực tế, mô hình không đủ tin để dùng tiếp.

Đó là kịch bản nguy hiểm nhất. Vì một digital twin đô thị xây trên dữ liệu bẩn sẽ không giúp thành phố thông minh hơn. Nó chỉ làm sai lầm có vẻ hiện đại hơn. Mô hình 3D có thể đẹp, dashboard có thể sáng, phòng điều hành có thể rất ấn tượng, nhưng nếu dữ liệu gốc sai, thiếu, cũ hoặc không liên thông, mọi quyết định dựa trên đó đều mang rủi ro.

Điểm này người làm nghề hiểu rất rõ. Một bản vẽ sai có thể sửa trong hồ sơ. Một mô hình sai nhưng được dùng làm nền cho khối lượng, tiến độ, vận hành, bảo trì, cấp phép hoặc quản lý đô thị thì hậu quả lan xa hơn. Sai ở mô hình không chỉ là sai hình. Nó có thể kéo theo sai chi phí, sai trách nhiệm, sai điều phối, sai quyết định đầu tư.

Bởi vậy, nếu có một điều mà ngành kiến trúc và xây dựng Việt Nam cần tránh, đó là biến BIM thành “hồ sơ 3D đối phó”. Chúng ta đã có quá nhiều kinh nghiệm với những lớp giấy tờ làm cho đủ. Nếu đưa thói quen đó vào BIM, rồi sau đó đưa BIM vào digital twin, đô thị số sẽ chỉ là một phiên bản hào nhoáng hơn của cách quản lý rời rạc cũ.

Một kiến trúc sư có tâm sẽ nhìn BIM như trách nhiệm với đời sống công trình

Với kiến trúc sư, câu chuyện này không nên bị đẩy hết sang phía kỹ thuật BIM coordinator hay bộ phận pháp lý hồ sơ. BIM không thay thế tư duy thiết kế, nhưng nó buộc tư duy thiết kế trở nên có trách nhiệm hơn với dữ liệu mà mình tạo ra.

Một kiến trúc sư có tâm không chỉ hỏi công trình này có đẹp không, có đúng concept không, có đủ diện tích không. Họ còn phải hỏi: sau khi bàn giao, ai sẽ vận hành nó? Ai sẽ bảo trì? Khi cải tạo, người đến sau có hiểu được quyết định hôm nay không? Khi thành phố cần dữ liệu để quản lý hạ tầng, năng lượng, thoát nước, an toàn hay mật độ sử dụng, công trình của mình có để lại một lớp thông tin tử tế hay chỉ để lại một xấp hồ sơ khó đọc?

Đây là chỗ “có tâm” gặp “có tầm”. Có tâm là không làm mô hình cho có, không ký vào dữ liệu mà mình biết là không đáng tin, không xem vận hành là chuyện của người khác. Có tầm là hiểu rằng từng công trình không tồn tại một mình. Nó là một phần của thành phố, một phần của hạ tầng, một phần của đời sống đô thị, và một ngày nào đó có thể là một phần của hệ dữ liệu lớn hơn giúp thành phố ra quyết định tốt hơn.

Kiến trúc Việt Nam nhiều năm qua nói rất nhiều về bản sắc, hình thức, vật liệu, công trình xanh, thành phố thông minh. Những chủ đề đó đều quan trọng. Nhưng nếu thiếu kỷ luật dữ liệu, rất nhiều điều sẽ dừng ở khẩu hiệu. Một thành phố thông minh không thể được xây bằng dữ liệu nguội, sai và rời rạc. Một ngành kiến trúc có tương lai không thể chỉ giỏi tạo ra hình ảnh đẹp, mà phải tạo ra thông tin đáng tin cho đời sống dài hạn của công trình.

Công trình cấp II là điểm chạm rất thật với thị trường Việt Nam

Lý do công trình cấp II đáng chú ý là vì nó không còn quá xa đời sống thị trường. Công trình cấp đặc biệt hay cấp I thường thuộc nhóm dự án lớn, phức tạp, có ngân sách và bộ máy quản lý chuyên nghiệp hơn. Nhưng khi lộ trình đi xuống cấp II, BIM bắt đầu chạm vào một vùng rộng hơn của ngành: trường học, bệnh viện, công trình công cộng, chung cư, nhà xưởng, hạ tầng kỹ thuật, công trình hỗn hợp ở quy mô vừa và lớn tùy phân cấp cụ thể.

Điều đó có nghĩa là nhiều chủ đầu tư, ban quản lý dự án, văn phòng tư vấn và nhà thầu sẽ không thể đứng ngoài cuộc quá lâu. BIM không còn là thứ chỉ các dự án biểu tượng mới cần. Nó dần trở thành một năng lực nền của tổ chức làm dự án. Và khi một năng lực trở thành nền, thị trường sẽ bắt đầu phân hóa: đơn vị nào có quy trình dữ liệu tốt sẽ đi nhanh hơn; đơn vị nào chỉ dựng mô hình để nộp sẽ ngày càng lúng túng.

Với văn phòng kiến trúc nhỏ, đây vừa là áp lực vừa là cơ hội. Áp lực vì phải học quy trình mới, chuẩn hóa thư viện, phối hợp với kỹ sư, quản lý phiên bản, kiểm soát mô hình và hiểu yêu cầu bàn giao dữ liệu. Cơ hội vì thị trường sẽ cần những người biết làm BIM đúng nghĩa: không chỉ vẽ 3D, mà biết tổ chức thông tin, phối hợp liên ngành và giải thích giá trị dữ liệu cho chủ đầu tư.

Nếu nhìn xa hơn, đây cũng là cơ hội để kiến trúc sư Việt Nam nâng vị trí trong chuỗi giá trị. Thay vì bị nhìn như người “làm hồ sơ thiết kế”, kiến trúc sư có thể trở thành người tổ chức tri thức không gian của công trình: từ ý tưởng, công năng, kỹ thuật, vật liệu, vận hành đến khả năng kết nối với dữ liệu đô thị. Nhưng điều đó chỉ xảy ra nếu người làm nghề chịu đi qua tầng kỷ luật rất khó chịu: dữ liệu phải đúng, rõ, cập nhật và dùng được.

Từ BIM công trình đến Digital Twin đô thị: nên đi từng lớp, đừng nhảy cóc

Một sai lầm phổ biến trong chuyển đổi số là thích nói về tầng cao nhất trước. Thành phố thông minh, trung tâm điều hành, digital twin, AI dự báo, dashboard thời gian thực — nghe rất hấp dẫn. Nhưng nếu tầng dữ liệu nền chưa sạch, những thứ đó rất dễ trở thành trình diễn công nghệ.

Con đường thực tế hơn là đi từng lớp. Lớp thứ nhất: BIM ở cấp công trình phải được làm đủ tốt, với quy trình rõ về mô hình, thông tin, phiên bản, phối hợp, kiểm tra và bàn giao. Lớp thứ hai: dữ liệu BIM phải có khả năng kết nối với GIS và các cơ sở dữ liệu quản lý đô thị. Lớp thứ ba: dữ liệu vận hành — năng lượng, nước, giao thông, bảo trì, sử dụng không gian, môi trường — phải được cập nhật theo thời gian hoặc theo chu kỳ đáng tin. Lớp thứ tư: AI và phân tích mới có đất để hỗ trợ mô phỏng, dự báo và ra quyết định.

Nói cách khác, digital twin đô thị không bắt đầu bằng việc mua một phần mềm thật đắt. Nó bắt đầu bằng câu hỏi rất chán nhưng rất quan trọng: dữ liệu công trình có đủ tốt để tin không?

Với Việt Nam, đây có thể là hướng đi tỉnh táo. Không cần vội biến mọi đô thị thành bản sao số hoàn chỉnh. Hãy bắt đầu từ các nhóm công trình có yêu cầu BIM, các khu vực phát triển mới, các dự án hạ tầng quan trọng, các khu đô thị có nhu cầu vận hành phức tạp. Làm chắc từng lớp, chuẩn hóa từng loại dữ liệu, học từ từng dự án, rồi mới mở rộng. Chuyển đổi số bền vững không phải cuộc chạy đua xem ai có dashboard đẹp hơn, mà là cuộc rèn kỷ luật dữ liệu qua nhiều năm.

Bài học không nằm ở công nghệ, mà ở đạo đức dữ liệu

Nghe “đạo đức dữ liệu” có vẻ hơi lớn, nhưng với nghề kiến trúc, nó rất cụ thể. Một cửa đặt sai thông số. Một hệ thống kỹ thuật không khớp. Một cao độ không cập nhật. Một model không phản ánh thay đổi ngoài công trường. Một khối lượng trích xuất nhưng không ai dám tin. Từng lỗi nhỏ đó là những viên gạch làm nên hoặc phá hỏng niềm tin vào dữ liệu.

Khi BIM đi vào hồ sơ pháp lý và có khả năng đi tiếp sang vận hành, người làm nghề không thể xem dữ liệu là chuyện phụ. Dữ liệu sai không chỉ làm chậm dự án. Nó làm giảm năng lực học hỏi của toàn ngành. Nếu mỗi dự án kết thúc bằng một đống file không ai muốn mở lại, ngành xây dựng sẽ không bao giờ có trí nhớ tốt. Không có trí nhớ tốt thì rất khó có thành phố thông minh đúng nghĩa.

Một nền kiến trúc có tâm không chỉ để lại công trình đẹp. Nó để lại công trình có thể được hiểu, được vận hành, được sửa chữa, được học hỏi. Một nền kiến trúc có tầm không chỉ nghĩ đến phối cảnh hôm nay, mà nghĩ đến dữ liệu mà thành phố cần mười, hai mươi, ba mươi năm sau.

Nếu làm đúng, BIM bắt buộc có thể nâng chuẩn nghề kiến trúc Việt Nam

Tôi không nghĩ BIM tự động làm ngành xây dựng Việt Nam tốt lên. Không có công nghệ nào làm được việc đó một mình. BIM cũng có thể bị biến thành một gánh nặng hành chính, một chi phí bị ép xuống thấp, một file được dựng vội cuối kỳ, một thứ để tick vào checklist.

Nhưng nếu làm đúng, BIM bắt buộc có thể tạo một áp lực tích cực: ép các bên nói chuyện với nhau sớm hơn, ép hồ sơ rõ hơn, ép dữ liệu nhất quán hơn, ép chủ đầu tư nghĩ xa hơn đến vận hành, ép văn phòng thiết kế nâng năng lực tổ chức thông tin. Áp lực đó không dễ chịu, nhưng nghề nghiệp trưởng thành thường không đến từ những thứ dễ chịu.

Và chính ở đây, liên kết với digital twin đô thị trở nên đáng suy nghĩ. Một thành phố không thể có bản sao số đáng tin nếu từng công trình bên trong nó được tạo ra bằng dữ liệu đối phó. Ngược lại, nếu từng dự án lớn dần học cách để lại dữ liệu tốt, thành phố sẽ có cơ hội tích lũy một lớp trí nhớ số: biết mình có gì, vận hành ra sao, rủi ro ở đâu, cần cải tạo chỗ nào, và nên đầu tư như thế nào.

Đó không phải là tương lai viễn tưởng. Đó là tương lai rất thực dụng. Nó bắt đầu từ việc một mô hình BIM hôm nay có được làm tử tế hay không.

Điều còn lại sau một tệp BIM

Cuối cùng, điều đáng sợ nhất không phải là ngành kiến trúc Việt Nam chậm dùng công nghệ. Điều đáng sợ hơn là chúng ta dùng công nghệ mới để duy trì thói quen cũ: làm cho đủ, nộp cho xong, hồ sơ đẹp nhưng dữ liệu không sống, công trình bàn giao rồi thông tin cũng chết theo.

BIM bắt buộc với công trình cấp II trở lên, nếu được hiểu đúng, là một cơ hội để dừng thói quen đó. Nó nhắc người làm nghề rằng công trình không chỉ tồn tại trong phối cảnh, trong bản vẽ xin phép hay trong ngày khánh thành. Công trình còn tồn tại trong vận hành, trong bảo trì, trong cải tạo, trong hạ tầng đô thị và trong ký ức dữ liệu của thành phố.

Một kiến trúc sư có tâm sẽ không xem mô hình BIM là việc phụ để giao cho ai đó xử lý cuối cùng. Một kiến trúc sư có tầm sẽ hiểu rằng mỗi mô hình đúng, mỗi dữ liệu sạch, mỗi quyết định được ghi lại rõ ràng đều là một đóng góp nhỏ vào năng lực quản trị đô thị tương lai.

Có thể digital twin đô thị ở Việt Nam vẫn còn một quãng đường dài. Nhưng con đường đó không bắt đầu bằng những màn hình điều hành thật lớn. Nó bắt đầu từ những công trình cụ thể, những hồ sơ cụ thể, những con người cụ thể chịu làm dữ liệu cho đàng hoàng.

Nếu vậy, tệp BIM không chỉ là một file phải nộp. Nó là lời cam kết rằng kiến trúc Việt Nam đang học cách để lại cho thành phố nhiều hơn một hình ảnh đẹp: một lớp thông tin đáng tin để thế hệ sau còn có thể hiểu, vận hành và làm tốt hơn.

Nguồn hình ảnh

• Featured image: AI-generated photorealistic raster image created with 9Router GPT 5.5 Image for this article.
• Inline image: Gustavo Fring / Pexels.
• Inline image: Pedro Lastra / Unsplash.

Nguồn tham khảo

• Cổng TTĐT Chính phủ — Lộ trình áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng.
• Quyết định 258/QĐ-TTg ngày 17/3/2023 — Phê duyệt Lộ trình áp dụng BIM trong hoạt động xây dựng.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — Quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.
• Bộ Xây dựng — Công nghệ bản sao số mở hướng phát triển đô thị thông minh.
• Bộ Xây dựng — Chuyển đổi số xây dựng và chuẩn hóa hạ tầng đô thị thông minh.
• World Economic Forum — How digital twins and metavercities could reshape urban development.
• Bài liên quan: AI + BIM + Digital Twin có đang tạo ra cuộc tái cấu trúc ngành xây dựng?